第一章 總 則
第一條 為加強住宅專項維修資金使用管理，維護業主合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用，根據《山東省住宅專項維修資金管理辦法》、《東營市住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，制定本細則。
第二條 凡本市行政區域內按照有關規定收取的住宅專項維修資金的使用均適用本辦法。
第三條 市住房城鄉建設主管部門負責全市住宅專項維修資金使用的指導監督工作。
東營區住房城鄉建設主管部門負責中心城規劃區（東營經濟技術開發區除外）住宅專項維修資金使用審核、劃拔和管理工作。
其他縣（區）住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內的住宅專項維修資金使用的監督管理工作。
街道辦事處、社區居委會協助做好住宅專項維修資金使用審核工作。
第四條 住宅專項維修資金的使用應當堅持業主集體決策、專款專用、核算到戶、政府監督的原則，量入為出，合理使用。
第五條 業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任意識物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定，加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理，最大限度延長物業使用壽命。
共用部位、共用設施設備因專業經營單位施工造成損壞或者屬于人為損壞的，應當及時恢復原狀，其維修費用由責任人承擔。
第二章 使用范圍
第六條 住宅專項維修資金使用專項用于住宅共用部位、共用設施、設備保修期滿后的維修、更新、改造。
第七條 房屋共用部位維修工程范圍：
（一）房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；
（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的；
（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的；
（四）外墻面層構造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的；
（五）其他應當維修和更新、改造的項目。
第八條 共用設施設備維修、更新改造工程范圍：
（一）物業管理區域內道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復的；
（二）公共排水管道、落水管、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的；
（三）整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價10%的工程；
（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價10%的工程；
（五）非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋因損壞，需要整體或局部修繕、更新的；
（六）小區圍墻或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的；
（七）樓宇對講、住戶報警、周界報警、監視系統、電子巡更，音樂噴泉等系統維修及更換的；
（八）其他應當維修和更新、改造的項目。
第九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位按照有關規定，負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。專業經營單位與物業服務企業有約定的，從其約定。
第三章 使用程序
第十條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
第十一條 使用住宅專項維修資金，應當具備下列條件：
（一）住宅專項維修資金足額交存，或者有部分住宅專項維修資金已交存，未交存的相關業主補交住宅專項維修資金或者書面承諾按照分攤額承擔費用并落實資金；
（二）需要維修的共用部位、共用設施設備保修期滿，并且符合住宅專項維修資金使用范圍。
專項維修資金賬面余額不足首次應繳專項維修資金30%的，不得申請使用。
第十二條 住宅專項維修資金的使用按照下列規定分攤:
（一）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修，由單幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。
（二）單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內的業主按照各自擁有的房屋建筑面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由單元內業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
（三）單幢房屋涉及外墻面的維修，由維修涉及范圍房屋垂直各層業主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤；其中涉及房屋山墻外墻面的維修，由維修涉及范圍水平樓層中的各業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
（五）單幢房屋的屋面維修，由維修涉及范圍垂直覆蓋下各層業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
對上人屋面僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由維修涉及范圍垂直覆蓋下層房屋所有人按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
（六）單幢房屋基礎的維修，由單幢房屋全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積的比例共同分攤。
（七）住宅小區內共用設施設備的維修，由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
第十三條物業服務企業提出住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造計劃，經業主委員會同意后（未成立業主大會的，經所在地社區居委會同意），制定維修和更新、改造方案，并在物業管理區域顯著公示不少于5天。
方案主要包括
（一）維修和更新、改造內容
（二）工程預算
（三）涉及戶數及按戶分攤費用
（四）住宅專項維修資金繳存余額
（五）維修和更新、改造組織方式
沒有聘用物業服務企業的，由相關業主制定維修和更新、改造方案
住宅專項維修資金繳存余額應當由物業服務企業或者業主持業主委員會（社區居委會）證明到縣區住房城鄉建設主管部門查詢，縣區住房城鄉建設主管部門應當出具住宅專項維修資金繳存余額明細證明。
第十四 條維修和更新、改造方案應當由業主大會決定，并經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主書面同意，并在物業管理區域顯著位置進行公示
未達到法定數量業主同意的，需根據業主反饋意見修訂方案，重新征求業主意見。
第十五 條物業服務企業或者相關業主應當在維修項目開工7日前，持下列材料向物業所在地縣區住房城鄉建設主管部門提出住宅專項維修資金使用申請，辦理維修和更新、改造方案備案
（一）住宅專項維修資金使用備案表
（二）維修和更新、改造方案
（三）相關業主或者業主大會書面確認證明
（四）維修和更新、改造方案公示證明
（五）工程預算書
（六）工程施工合同。
第十六條 縣區住房城鄉建設主管部門自受理申請之日起3個工作日內（屬緊急情況的1個工作日）完成備案，出具《住宅專項維修資金維修支用分攤明細》，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行按照工程預算資金30%的比例劃轉至維修單位。
第十七條 在工程完成50%后，物業服務企業或者相關業主持項目進度表經業主委員會、社區居委會、街道辦事處審核后，向縣區住房城鄉建設主管部門申請列支縣區住房城鄉建設主管部門按照工程預算資金40%的比例書面通知專戶管理銀行劃撥資金，專戶管理銀行將住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第十八條 工程竣工后，維修單位應當提供完整的竣工資料。物業服務企業或者相關業主應當組織有關業主、業主委員會、社區居委會、施工企業及工程監理單位對工程質量進行驗收，并簽署驗收合格報告。
第十九條 業主、業主委員會、物業服務企業應當委托具有專業資質的中介機構對工程決算進行審計，出具審計報告，并在物業管理區域內進行公示，公示期為7天
維修和更新、改造審計結算超過工程預算金額或者約定范圍的，超出部分應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意，并在物業管理區域明顯位置公示不少于5天。
第二十條 物業服務企業或者相關業主應當按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并進行公示，公示期為5天。業主有疑義的，物業服務企業或者相關業主應當做好解釋工作。
第二十一條 物業服務企業或者相關業主持下列材料，并經業主委員會、社區居委會、街道辦事處審核后，向縣區住房城鄉建設主管部門辦理扣除合同約定質保金的剩余款項的核撥手續
（一）維修和更新、改造工程決算審計報告
（二）維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊及公示證明
（三）發票
（四）驗收合格證明。
第二十二條 物業服務企業或者相關業主可以采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業。
第二十三條 物業服務企業或者相關業主應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。
第二十四條 住宅專項維修資金使用后，縣區住房城鄉建設主管部門應當將《住宅專項維修資金使用備案表》、業主大會或者相關業主書面確認證明、工程施工合同、維修、更新、改造工程費用決算審計證明、維修費用發票及驗收合格證明按物業項目立卷存檔備案
物業服務企業應當將維修、更新、改造方案、業主大會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票、驗收合格文件及維修、更新、改造工程費用決算分攤憑證存根按物業項目立卷存檔。
第二十五條 發生下列危及房屋安全、電梯停運等緊修情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業服務企業或者相關業主將經業主委員會、社區居委會核實的維修項目情況說明和維修方案，報縣區住房城鄉建設主管部門審核同意后組織維修。維修完成后，物業服務企業或者相關業主應當按照上述程序補辦有關手續
（一）被房屋鑒定機構鑒定為危險房屋的
（二）屋面防水損壞、滲漏情況嚴重的
（三）電梯故障危及人身安全的
（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的
（五）樓地板、扶梯踏板斷裂的
（六）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的
（七）其他屬于危險性急修項目
發生危及房屋安全等緊急情況，物業服務企業或者相關業主未按規定實施維修、更新和改造的，縣區住房城鄉建設主管部門可以組織維修，維修費用從相關業主專項維修資金分戶賬中列支。
第四章 服務監督
第二十六條 房屋主體結構因損壞影響居住安全的，經業主委員會或者相關業主申請，房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新、改造成本。
第二十七條 相關業主、業主委員會可以委托物業服務企業聘請監理單位對維修和更新、改造工程實施質量監理，費用計入維修、更新、改造成本。
第二十八條 相關業主、業主委員會、物業服務企業應當委托專業中介機構對工程造價進行審計，費用計入維修和更新、改造成本。
第二十九條 在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。
因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理賠償，費用計入維修、更新改造成本。
第三十條 在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染。物業服務企業應當對工程的工期、質量進行監督，對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。
第三十一條 業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的，業主委員會應當及時向物業服務企業或者相關業主反映，確有問題的，物業服務企業或者相關業主應當與維修單位協商解決。
第五章附 則
第三十二條 本細則由市住房城鄉建設主管部門負責解釋。
第三十三條 本細則自發布之日起施行。
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